Metodología: de dónde salen nuestros datos y cómo se calculan

Esta página explica, sin atajos, de dónde salen los datos que publica InversionNPL (Barómetro, Observatorio, fichas de activo, herramientas) y cómo se calculan. Es la referencia que debe leerse antes de citar cualquier cifra nuestra. Última actualización: 6 de octubre de 2026.

1. Fuentes de datos

2. Limpieza y deduplicación

• Activos: un mismo inmueble puede aparecer en varios listados o con varias referencias catastrales; se agrupa por referencia catastral y se conserva el listado vigente más reciente. Las provincias se normalizan a las 52 provincias INE (los listados traen variantes como «S.C. TENERIFE» o «ISLAS BALEARES»).
• Testigos: deduplicación por portal + anuncio + coordenadas; se excluyen anuncios sin precio o sin superficie, precios fuera de 100–10.000 €/m² y superficies fuera de 20–500 m² para vivienda (cotas propias para locales y naves). Los anuncios no residenciales se excluyen de los agregados residenciales.
• Atípicos: se usan medianas y rangos intercuartílicos (p25–p75) en lugar de medias; no se publica ningún agregado con menos de 100 observaciones (20 en el caso de municipios del índice de precio de vivienda).

3. Valoración del colateral (precio justo por testigos)

El valor de mercado estimado de un activo se obtiene de los testigos comparables de su zona: mediana del €/m² de los anuncios residenciales con peso por cercanía (mayor peso a los más próximos) y por segmento (si el inmueble es anterior al año 2000 y el mercado de la zona está segmentado, se mezcla el segmento antiguo del entorno con el global: 70/30 para inmuebles anteriores a 1990 y 35/65 para los de los años 90). El valor se multiplica por la superficie construida de la vivienda (ponderando los anejos según el Catastro). Garajes: ratio por comunidad autónoma sobre la vivienda mediana de la zona. Locales y naves: comparación con testigos terciarios y capitalización de la renta de zona (en naves, además, coste de reposición). Se publica también la banda p25–p75 como medida de incertidumbre.

4. Indicadores publicados

• Descuento = 1 − (precio del crédito / valor de mercado estimado del colateral), sobre activos con ambos datos y ratio entre 0,01 y 2. Se publica la mediana y el rango p25–p75.
• Cobertura = valor de mercado estimado / deuda pendiente (OB), sobre activos con ambos importes y ratio inferior a 10. «% que cubre» = porcentaje de activos con cobertura ≥ 1.
• Precio de la vivienda (€/m²) = mediana de los testigos residenciales de venta por provincia y municipio.
• Duración judicial = cascada juzgado → órgano → partido judicial → provincia a partir de la estadística del CGPJ; cuando no hay dato del órgano concreto se desciende al nivel superior y se indica.
• Plazo de cobro estimado de un activo = duración judicial de su partido ajustada por la fase procesal declarada en el listado.
• Probabilidad de subasta desierta = modelo propio calibrado con el histórico de subastas del BOE seguidas (estado final, número de pujas, relación puja/tipo).

5. Lo que NO publicamos (y por qué)

• Rentabilidades prometidas o «medias» de inversión: las rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros y publicar una cifra sin el contexto de cada operación induce a error. Cuando se muestra una rentabilidad es la de un activo concreto, con sus hipótesis a la vista.
• Datos personales de deudores: los activos se identifican por referencia catastral y ubicación, nunca por titular.
• Agregados con muestra insuficiente.

6. Periodicidad y versionado

El Barómetro y el Observatorio se recalculan automáticamente sobre la base viva (caché de 24 h); la fecha de los datos figura en cada página. Los cambios de metodología se anuncian en esta página con su fecha. Los datos agregados se publican bajo licencia CC BY 4.0: pueden reutilizarse citando «InversionNPL (inversionnpl.com)».

Registro de cambios del Índice INPL

• v4 — septiembre de 2026 (primer snapshot mensual con esta versión: octubre de 2026). Entran dos factores: A, absorción residencial (porcentaje mensual de anuncios de venta de vivienda que causan baja, ajustado por el tiempo seguido; seguimiento propio, mínimo 500 anuncios y 50 bajas por provincia; 15 %) y S, presión de subastas (subastas judiciales activas en el BOE por cada 10.000 hogares INE; 5 %, en negativo). Pesos: cobertura 20, duración judicial 20, absorción 15, liquidez 10, volumen 10, descuento 10, ejecuciones INE 10, subastas 5. Normalización de cada factor por percentil (posición de la provincia en el ranking del factor, con rango medio en los empates) en lugar de min–max: robusta a valores extremos y a cambios de fuente. El descuento sin muestra provincial (<30 créditos con precio) deja de imputarse con la mediana nacional: los factores sin dato puntúan 0,5 y el índice de esa provincia se publica marcado como estimado. Cada snapshot mensual graba la versión de la fórmula con la que se calculó; los meses anteriores no se recalculan.
• v3 — septiembre de 2026. Entra el factor E (viviendas con ejecución hipotecaria iniciada por cada 1.000 hipotecas firmadas, INE, 10 %); cobertura 30 → 25 % y liquidez 20 → 15 %.
• Versión inicial — agosto de 2026. Cinco factores (cobertura, duración judicial CGPJ, liquidez por testigos, volumen, descuento) con pesos 30/25/20/15/10 y normalización min–max.

7. Limitaciones

La base de activos procede de las carteras que llegan a la plataforma y no es un censo del mercado NPL español. Los testigos son precios de oferta, no de cierre. La duración judicial es estadística: un procedimiento concreto puede desviarse mucho de la mediana de su partido. Las valoraciones automáticas son estimaciones orientativas y no sustituyen a una tasación oficial.