El mapa fiscal de una operación de NPL
Cada fase de la operación tiene implicaciones fiscales diferentes. Entender estos impuestos es fundamental para calcular la rentabilidad neta real y evitar sorpresas que erosionen el margen de beneficio.
AJD: Actos Jurídicos Documentados
Se paga al adquirir el crédito hipotecario. El tipo varía entre el 1,2% y el 2% según la comunidad autónoma. La base imponible es el capital pendiente, sin adicionar intereses y costas. Si se adquieren varias hipotecas, el AJD se liquida sobre el derecho de cobro de todas ellas.
TPO: Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Se liquida cuando el inmueble cambia de manos (adjudicación o cesión de remate). Lo paga el adjudicatario o cesionario del remate. La base imponible es el mayor entre: importe de adjudicación, precio declarado o valor de referencia catastral.
IBI y deuda de comunidad: afecciones reales
El IBI y las cuotas de comunidad son afecciones reales que subsisten tras la subasta aunque se cancelen registralmente. El IBI se paga por periodos no prescritos (4 años). La comunidad: año corriente y tres anteriores. Mientras el inversor sea solo acreedor (no propietario), no está obligado al pago.
Integración en el cálculo de rentabilidad
Una operación que aparenta un 80% de rentabilidad bruta puede quedar en un 50-60% neto tras impuestos y gastos, cifra que sigue siendo excelente pero que debe conocerse de antemano. Se recomienda incluir todos los gastos en el informe económico antes de la decisión de inversión.
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