El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, impide a los grandes tenedores personas jurídicas y a ciertas entidades adquirir vivienda por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado hasta el 31 de diciembre de 2030. La medida está pendiente de convalidación en la Diputación Permanente, prevista antes de mediados de noviembre. Según los notarios, ya está paralizando compraventas de personas jurídicas por las dudas interpretativas y las nuevas exigencias de tasación.
Qué ha pasado
El RDL 29/2026 introduce varias medidas en materia de vivienda. La que más afecta al inversor institucional es el límite a la compra por debajo del 70% del valor de tasación. Según publica idealista/news, los notarios confirman que ya hay operaciones paralizadas y califican la situación de «nuevo embudo».
Dos factores explican el frenazo. Primero, la incertidumbre sobre el ámbito subjetivo de la norma. Segundo, la exigencia para las personas jurídicas de contar con una tasación de una entidad homologada por el Banco de España e inscrita en su Registro de Entidades de Tasación, que acredite que el precio de compra no queda por debajo del 70% del valor estimado. Esto añade coste y plazos: el notario Juan José de Palacio cifra en algunos casos un gasto extra superior a 1.000 euros cuando no hay hipoteca de por medio.
Un matiz relevante para quien compra activos problemáticos: el valor de referencia es el de mercado del inmueble concreto. Si una vivienda está okupada y por ello vale menos, ese menor valor es el que se toma para calcular el 70%. Esto importa, y mucho, en la compra de REO y adjudicaciones con ocupantes.
Qué cambia para el inversor
El punto decisivo es quién queda dentro del veto. Según la interpretación que recoge idealista/news, el decreto se dirige a:
- Personas jurídicas que sean grandes tenedores y a las entidades de su mismo grupo o que actúen por su cuenta.
- Entidades, tengan o no personalidad jurídica propia, cuya actividad consista en hacerse con viviendas o con lotes de créditos hipotecarios morosos a precios notablemente alejados de la tasación de mercado.
Esta segunda categoría es clave para el mercado NPL: la redacción parece diseñada para abarcar los distintos formatos —españoles y foráneos, buena parte de ellos sin personalidad jurídica propia— con los que operan los fondos. Por tanto, el vehículo típico que compra carteras con descuento queda, en principio, dentro del perímetro.
En sentido contrario, el notario De Palacio sostiene que las personas físicas no deben considerarse incluidas, incluso cuando se dediquen profesionalmente a la compraventa. Se apoya en el carácter temporal, excepcional y restrictivo de la norma, que impide la extensión por analogía (artículos 3.1 y 4.2 del Código Civil), y en que el legislador, cuando ha querido incluir personas físicas, las ha mencionado expresamente. Conviene subrayar que se trata de la opinión de un notario, no de un criterio administrativo consolidado ni de jurisprudencia. La prudencia aconseja esperar a la convalidación y a interpretaciones oficiales.
¿Qué estructuras quedan tocadas y cuáles no, según esta lectura?
| Perfil | ¿Afectado por el límite del 70%? |
|---|---|
| Fondo o vehículo que compra carteras NPL / REO | En principio, sí |
| Persona jurídica calificada como gran tenedor | Sí |
| Entidad del grupo o que actúa por cuenta del gran tenedor | Sí |
| Persona física, ocasional o profesional (según interpretación notarial) | En principio, no |
| Sector público de vivienda social/asequible | Excluido |
El decreto también deja fuera otros supuestos: las compras cuyo destino sea vivienda habitual a precio asequible o social por un plazo no inferior a siete años, las residencias con atención sociosanitaria, los alojamientos para colectivos vulnerables que adquiera el tercer sector y las operaciones orientadas a proteger a víctimas de violencia de género. Tampoco se ven afectadas las transmisiones que ya se hubieran formalizado en escritura pública con anterioridad a que la norma entrara en vigor, aun cuando siga pendiente su inscripción.
Para entender cómo se mide el umbral de gran tenedor, conviene repasar nuestro análisis sobre el gran tenedor y el requisito de 5 viviendas. Y, dado que el precio de entrada define el margen, es útil revisar cómo el descuento en un NPL determina tu margen real.
Impacto en la cesión de remate
La cesión de remate merece atención específica. Cuando el adjudicatario es un gran tenedor o un vehículo dedicado a estas operaciones, y la adjudicación se produce por un valor claramente inferior al de tasación, habrá que evaluar si la operación queda alcanzada por el límite. Cuando el destinatario final es una persona física, el análisis podría variar según la lectura notarial expuesta. La estructura concreta y el momento de la elevación a público pasan a ser determinantes.
Lo que dicen nuestros datos
El límite del 70% no es un número neutro: choca de frente con los precios a los que habitualmente se adjudican los inmuebles en subasta. Según nuestro seguimiento del Portal de Subastas del BOE (últimos 12 meses):
| Indicador | Dato |
|---|---|
| Subastas concluidas seguidas | 4.795 |
| Adjudicadas / desiertas | 76,4% / 23,6% |
| Adjudicación mediana (sobre valor de subasta) | 70,9% |
La lectura es clara: la mediana de adjudicación está prácticamente pegada al umbral del 70%. Cualquier operación por debajo de esa mediana quedaría, para un sujeto incluido en el decreto, en zona de conflicto con el nuevo límite. Hay que tener presente que el 70,9% se refiere al valor de subasta, mientras que el decreto habla del valor de tasación de mercado determinado por tasadora homologada; son referencias distintas que conviene no mezclar.
En cuanto al flujo de activos, los datos del INE (estadística de hipotecas y ejecuciones, periodo 2025-08 a 2026-07, provisional) muestran 14.983 ejecuciones hipotecarias de vivienda iniciadas en 2025 (30,1 por cada 1.000 hipotecas firmadas ese año). Las provincias con más ejecuciones por cada 1.000 hipotecas son Almería (50), Jaén (49,9), Toledo (49,7), Córdoba (48,5) y Girona (45). El pipeline de colateral sigue existiendo; lo que cambia es el precio mínimo al que algunos compradores pueden entrar.
Sobre plazos, la mediana nacional de la ejecución hipotecaria es de 42,3 meses (CGPJ, procesado por InversionNPL). El horizonte temporal sigue siendo largo y hay que incorporarlo a cualquier valoración. Puedes ver operaciones publicadas en la plataforma.
Claves jurídicas
- Vigor y vigencia: la norma está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y el límite opera hasta el 31 de diciembre de 2030, pendiente de convalidación.
- Convalidación: tras el anuncio de apoyo del PNV, el Gobierno cuenta con mayoría en la Diputación Permanente. Hasta la convalidación efectiva, la medida es jurídicamente reversible.
- Ámbito subjetivo: grandes tenedores personas jurídicas, su grupo y las entidades —con o sin personalidad jurídica propia— que se dediquen a comprar viviendas o lotes de créditos hipotecarios morosos por debajo de la tasación. Las personas físicas, según la interpretación notarial citada, quedarían fuera.
- Tasación obligatoria: para personas jurídicas, tasadora homologada por el Banco de España. Es un requisito operativo con coste y plazo.
- Valor del inmueble okupado: se toma su valor real de mercado, no un valor «limpio» teórico.
- Seguridad transitoria: las escrituras otorgadas antes de la entrada en vigor quedan fuera, aunque falte la inscripción.
Para el contexto normativo general del mercado secundario de deuda, es útil repasar la Directiva (UE) 2021/2167.
Qué vigilar a partir de ahora
- La convalidación en la Diputación Permanente y la eventual tramitación como proyecto de ley, que podría modificar el ámbito subjetivo o los umbrales.
- Criterios oficiales (DGSJFP, Banco de España) que aclaren si las personas físicas profesionales quedan o no incluidas.
- Cómo se articula la exigencia de tasación en la cesión de remate y en las adjudicaciones directas.
- Primeras calificaciones registrales y notariales que fijen práctica, ante la falta de doctrina consolidada.
Preguntas frecuentes
¿Un inversor particular puede seguir comprando por debajo del 70%?
Según la interpretación notarial recogida por idealista/news, las personas físicas no deberían considerarse incluidas, actúen o no profesionalmente. No es un criterio oficial cerrado, por lo que conviene prudencia y asesoramiento antes de formalizar.
¿Afecta el límite a la compra de carteras de NPL?
El decreto se refiere de forma expresa a las entidades que se dedican a comprar viviendas o lotes de créditos hipotecarios morosos por debajo de la tasación. Esa redacción parece alcanzar a los vehículos habituales de los fondos, incluidos los que carecen de personalidad jurídica propia.
¿Qué pasa si el inmueble está okupado?
Se toma su valor real de mercado, menor por la ocupación. Ese valor rebajado es la base para calcular el 70%, lo que condiciona el precio mínimo de entrada para los sujetos incluidos.
¿Las operaciones ya escrituradas están a salvo?
Sí. Las transmisiones que se formalizaron en escritura pública antes de que la norma entrara en vigor quedan al margen del límite, aunque todavía no se hayan inscrito en el Registro.
Fuentes
- idealista/news — Los notarios confirman que el decreto de vivienda ya frena compraventas por empresas y grandes tenedores (16/10/2026)
- idealista/news — El Gobierno también regula las viviendas suntuarias (16/10/2026)
- El Derecho — Desahucios y vulnerabilidad: el nuevo escenario tras el RDL 29/2026 (15/10/2026)
- Law&Trends — La reforma de la LAU por el RDL 29/2026 (II) (15/10/2026)
- Datos propios de InversionNPL: seguimiento del Portal de Subastas del BOE, estadística del INE (hipotecas y ejecuciones) y estadística judicial del CGPJ.
Aviso legal: este artículo tiene fines exclusivamente educativos e informativos y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico personalizado, ni una recomendación de inversión. Los créditos hipotecarios y las carteras de créditos impagados no son, con carácter general, «instrumentos financieros» a efectos de MiFID II y de la Ley 6/2023 de los Mercados de Valores, por lo que su compraventa no está sujeta como tal a la supervisión de la CNMV; la adquisición y la administración de créditos cedidos por entidades de crédito se rigen por la Directiva (UE) 2021/2167 sobre administradores y compradores de créditos y por la normativa española que la transpone, cuyo alcance —qué actividades exigen registro o autorización, quién las supervisa y bajo qué supuestos— depende, entre otros factores, del origen del crédito, de la naturaleza del comprador y de si se presta actividad de administración. Cada operación debe analizarse con asesoramiento jurídico. Invertir conlleva riesgo, incluida la posible pérdida total o parcial del capital. Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones de inversión.