Cuando un inversor se asoma por primera vez al Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (subastas.boe.es), suele descubrir con sorpresa que allí conviven subastas de orígenes muy distintos: judiciales, notariales y administrativas. Todas se celebran de forma electrónica en el mismo escaparate, pero no responden a los mismos procedimientos ni ofrecen las mismas garantías. Entender esas diferencias es la línea que separa una compra rentable de un problema costoso.
En este artículo nos centramos en comparar las dos vías más habituales para el inversor particular: la subasta judicial (la más conocida) y la subasta notarial, cada vez más frecuente en la ejecución extrajudicial de hipotecas. Veremos qué las distingue, sus ventajas y cómo participar en cada una.
Un mismo portal, distintos procedimientos detrás
La clave para no confundirse es esta: el Portal del BOE es solo el canal técnico donde se publican y celebran las pujas. Lo que cambia es el procedimiento que hay detrás y quién dirige la subasta.
- Subasta judicial: deriva de un procedimiento de ejecución seguido ante un juzgado. La dirige el Letrado de la Administración de Justicia y se rige por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), especialmente los artículos 644 y siguientes.
- Subasta notarial: nace de la venta extrajudicial del bien hipotecado ante notario (art. 129 de la Ley Hipotecaria). Aquí el notario sustituye al juez en el trámite, conforme al art. 75 de la Ley del Notariado.
A pesar de ese origen distinto, el legislador ha hecho un esfuerzo por homogeneizar las reglas. Como recoge la normativa notarial, las reglas de adjudicación están homogeneizadas con las de la subasta judicial, de modo que las especialidades derivan de la intervención del notario en sustitución del juez. En lo esencial —consignaciones, tramos de puja, plazos de pago— ambas se parecen mucho más de lo que su nombre sugiere.
Cómo funciona la subasta judicial
Es la vía tradicional. Un acreedor insta la ejecución ante el juzgado, se traba el bien y se convoca subasta. El funcionamiento electrónico se regula en el artículo 648 LEC, con reglas que conviene conocer:
- La subasta se abre transcurridas, al menos, 24 horas desde la publicación del anuncio en el BOE.
- Permanece abierta un mínimo de 20 días naturales, durante los cuales solo caben pujas electrónicas.
- Para participar hay que estar dado de alta como usuario del sistema mediante mecanismos seguros de identificación y firma electrónica, y consignar el depósito previo que exija la convocatoria.
El contenido de lo que vemos en el portal está detallado en los artículos 646 y 668 LEC: el edicto debe incluir la identificación de la finca, sus datos registrales, la referencia catastral si la tuviera, el avalúo o valoración que sirve de tipo, la minoración de cargas preferentes (si las hubiera) y la situación posesoria si consta en el procedimiento.
En el edicto se advierte de que las cargas, gravámenes y asientos anteriores al crédito del ejecutante continuarán subsistentes, y de que el licitador los acepta y queda subrogado en la responsabilidad derivada de aquellos por el solo hecho de participar en la subasta. Es la regla de oro de cualquier subasta: estudia siempre la certificación registral de cargas antes de ofrecer.
Una novedad relevante introducida por la LO 1/2025 (vigente desde el 3 de abril de 2025) afecta al art. 644 LEC: la apertura automática del plazo para mejorar la postura tras el cierre de la subasta y la exigencia de notificación personal de la convocatoria a los demandados no personados en el proceso. Además, la reforma endurece los requisitos del licitador e incrementa el importe del depósito previo para participar (arts. 647 y 669 LEC). Son cambios que modifican la operativa y que conviene seguir de cerca.
Cómo funciona la subasta notarial
La venta extrajudicial ante notario se emplea cuando la escritura de hipoteca contiene un pacto de ejecución extrajudicial. En lugar de acudir al juzgado, el acreedor insta el procedimiento ante notario, lo que suele traducirse en plazos potencialmente más ágiles.
Su regulación electrónica (art. 75 de la Ley del Notariado) es casi un calco de la judicial:
- La subasta se celebra en el mismo Portal del BOE; los notarios están conectados a través del Consejo General del Notariado.
- Se abre tras al menos 24 horas desde la publicación del anuncio y permanece abierta un mínimo de 20 días naturales.
- Para pujar hay que acreditarse y consignar el 5% del valor de los bienes o derechos (el propio solicitante del procedimiento está exento de esa consignación).
El anuncio de la convocatoria (art. 74 LN) identifica al notario encargado, su lugar de residencia y el número de protocolo del acta, además de la dirección electrónica de la subasta en el portal. La certificación registral, tratándose de bienes sujetos a publicidad registral, también puede consultarse a través del portal, que informa de cualquier alteración en la titularidad o el estado de cargas.
Una particularidad importante en la ejecución hipotecaria
En las subastas derivadas de hipoteca —sean judiciales o notariales— no se practica un nuevo avalúo. El valor que sirve de tipo ya viene fijado en la propia escritura de constitución del préstamo. Esto significa que el tipo de subasta puede estar desalineado con el valor de mercado actual, lo que genera tanto oportunidades como riesgos (por ejemplo, de consignación) que el inversor debe calibrar con cuidado.
Diferencias prácticas y ventajas para el inversor
Si ambas comparten plataforma y reglas, ¿qué cambia realmente a la hora de invertir? Estos son los matices que marcan la diferencia:
- Agilidad: la vía notarial tiende a ser más rápida que la judicial, lo que puede acortar los tiempos hasta la adjudicación y la toma de posesión.
- Interlocutor: en la judicial dialogas con la Oficina judicial; en la notarial, con la notaría encargada. El trato y los tiempos de respuesta pueden variar.
- Carga de información: ambas publican certificación registral y situación posesoria si consta, pero en la práctica el nivel de detalle puede diferir. No des nada por supuesto.
- Posibilidad de impugnación: el cauce para discutir irregularidades difiere según se trate de un procedimiento judicial o extrajudicial, algo relevante en operaciones complejas.
La ventaja común a ambas modalidades es la transparencia del canal electrónico: puedes participar desde cualquier lugar, consultar el edicto, la documentación y las pujas en tiempo real, sin la presencialidad que todavía exigen, por ejemplo, las subastas de la Seguridad Social.
Cómo empezar a participar, paso a paso
Tanto si la subasta es judicial como notarial, la operativa de entrada es la misma:
- 1. Date de alta como usuario en el Portal de Subastas del BOE con un sistema de identificación y firma electrónica válido.
- 2. Estudia el edicto y la certificación de cargas. Comprueba las cargas anteriores subsistentes, la situación posesoria y la posibilidad de visitar el inmueble (art. 669 LEC).
- 3. Constituye el depósito que exija la convocatoria para quedar habilitado para pujar.
- 4. Puja dentro del plazo (mínimo 20 días naturales), teniendo en cuenta los tramos y los porcentajes mínimos del tipo.
- 5. Si resultas mejor postor, deberás completar el precio en los plazos legales; de lo contrario, puede declararse la quiebra de la subasta con pérdida del depósito constituido.
Conclusión: la vía importa, pero el análisis importa más
La diferencia entre una subasta del BOE «judicial» y una «notarial» no es de plataforma —comparten la misma— sino de procedimiento, agilidad e interlocutor. Para el inversor, lo verdaderamente decisivo no es tanto la etiqueta como el análisis previo de cada operación: cargas subsistentes, situación posesoria, desfase entre el tipo y el valor de mercado, y plazos de pago.
Si quieres pasar de la teoría a la práctica con operaciones ya filtradas y analizadas, echa un vistazo a las operaciones publicadas y sigue aprendiendo en nuestro blog. Invertir en subastas recompensa a quien hace los deberes antes de pujar.
Aviso legal: este artículo tiene fines exclusivamente educativos e informativos y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico personalizado, ni una recomendación de inversión. Los créditos hipotecarios y las carteras de créditos impagados no son, con carácter general, «instrumentos financieros» a efectos de MiFID II y de la Ley 6/2023 de los Mercados de Valores, por lo que su compraventa no está sujeta como tal a la supervisión de la CNMV; la adquisición y la administración de créditos cedidos por entidades de crédito se rigen por la Directiva (UE) 2021/2167 sobre administradores y compradores de créditos y por la normativa española que la transpone, cuyo alcance —qué actividades exigen registro o autorización, quién las supervisa y bajo qué supuestos— depende, entre otros factores, del origen del crédito, de la naturaleza del comprador y de si se presta actividad de administración. Cada operación debe analizarse con asesoramiento jurídico. Invertir conlleva riesgo, incluida la posible pérdida total o parcial del capital. Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones de inversión.