Calculadora de inversión en NPL

Introduce el precio al que se ofrece el crédito, la deuda que reclama (OB), el valor real del inmueble (por testigos, no por la tasación antigua), el plazo previsto hasta la salida y los costes. La calculadora devuelve cobertura, descuento, LTV, AJD orientativo, coste total, margen, TIR anualizada y el break-even. Es una herramienta didáctica con tus hipótesis; en la plataforma el mismo cálculo se hace con datos reales de cada activo.

Orientativo. El AJD se estima con el tipo general de la comunidad sobre la responsabilidad hipotecaria; existen bonificaciones y reglas especiales. No incluye ITP de una eventual adjudicación (ver calculadora de subasta), IRPF/IS sobre la ganancia ni cargas preferentes. La TIR supone un único cobro al final del plazo. Rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros; no es asesoramiento de inversión.

Cómo se calcula

• Cobertura = valor de mercado / OB. Descuento = 1 − precio / valor. LTV = OB / valor. Precio sobre deuda = precio / OB.
• AJD = responsabilidad hipotecaria × tipo general de la comunidad. Coste de entrada = precio + AJD + costes jurídicos.
• Break-even = coste de entrada + costes de tenencia y salida. Margen = recuperación esperada − break-even.
• TIR ≈ (recuperación / break-even)^(12 / meses) − 1, con un único cobro al final del plazo. Para el plazo usa la duración judicial de la provincia ajustada por la fase del procedimiento.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la cobertura de un NPL?

El valor de mercado del inmueble dividido por la deuda pendiente (OB). Por debajo de 1× el inmueble no cubre la deuda; entre 1× y 1,5× suele haber margen de negociación; por encima de 2× el vendedor rara vez descuenta.

¿Qué impuesto se paga al comprar un crédito hipotecario?

La cesión de un crédito con garantía hipotecaria se documenta en escritura inscribible y tributa normalmente por AJD (cuota gradual, tipo por comunidad autónoma), con base en la responsabilidad hipotecaria garantizada. Si además te adjudicas el inmueble, la adjudicación tributa por ITP. Esta calculadora estima el AJD con el tipo general de cada comunidad; verifica bonificaciones.

¿Cómo se calcula la TIR de una inversión en NPL?

Con el coste total de entrada (precio del crédito, AJD, procurador y abogado), el importe neto que se recupera a la salida (subasta, adjudicación y venta, dación o acuerdo) y el plazo en meses. La calculadora anualiza el margen: TIR ≈ (recuperación / coste total)^(12/meses) − 1, una aproximación que supone un único cobro al final.

¿Qué es el break-even de un NPL?

La recuperación mínima necesaria para no perder dinero: coste total de entrada más costes de tenencia y salida. Si la recuperación esperada —por ejemplo, el 70 % del valor del inmueble en subasta— no supera ese umbral con holgura, la operación no compensa.