¿Qué riesgos tiene comprar un crédito hipotecario impagado?

Se pierde dinero en un crédito hipotecario cuando se paga más de lo que vale el inmueble, cuando el expediente no permite ejecutar o cuando el plazo se dispara. Las tres cosas se ven antes de comprar si se miran.

Los riesgos, uno a uno

• Documentación y ejecutabilidad: escritura defectuosa, cláusulas abusivas que paralicen el procedimiento (vencimiento anticipado, intereses), falta de título. Se acota auditando el expediente antes de comprar.
• Valoración optimista: usar la tasación antigua. Se acota valorando con testigos actuales y banda p25–p75.
• Plazo judicial: cada mes reduce la TIR. Se acota conociendo el juzgado concreto; la mediana provincial oscila entre algo más de un año y varios años.
• Ocupación: vivienda ocupada o deteriorada. Se acota con la situación posesoria y el coste de desocupación en el modelo.
• Cargas preferentes: créditos salariales, IBI, comunidad (año en curso y tres anteriores), seguros. Se acota con la certificación de cargas.
• Retracto del crédito litigioso (art. 1535 CC): solo si el crédito era litigioso al cederse, la cesión fue individualizada y se ejercita en 9 días; el Supremo lo ha negado en ventas de cartera en bloque. Ver la guía.
• Regulatorio: protección del deudor vulnerable (Ley 1/2013, Código de Buenas Prácticas), Directiva (UE) 2021/2167, reforma de subastas (LO 1/2025): afectan al plazo y al procedimiento.

La regla práctica

Tres preguntas antes de firmar: ¿cuánto vale de verdad el inmueble?, ¿se puede ejecutar este expediente?, ¿cuánto va a tardar este juzgado? Si una de las tres no tiene respuesta documentada, no se compra.

Preguntas relacionadas

¿Puede el deudor quedarse con la casa pagando lo que pagué yo?

Solo en los supuestos del retracto del crédito litigioso (art. 1535 CC), que exigen que el crédito estuviera en litigio sobre su existencia al cederse, cesión individualizada y ejercicio en nueve días. En la ejecución hipotecaria ordinaria no se da.