¿Qué es una nota simple y por qué es esencial?
La nota simple informativa resume la situación jurídica de una finca: propietario, cargas y gravámenes, y características físicas. Para un inversor en NPL, es el documento más importante del análisis previo, ya que revela la posición registral de la carga a adquirir y la existencia de otras cargas.
Estructura de una nota simple
Se divide en tres secciones: datos de la finca (identificación, superficie, referencia catastral), titulares (propietarios y título de adquisición) y cargas (hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, usufructos, servidumbres). Las cargas se inscriben por orden cronológico, que determina el rango registral.
La caducidad de las anotaciones: una oportunidad
Una anotación preventiva de embargo tiene una vigencia de 4 años. Si no se prorroga, caduca automáticamente. Para el inversor, identificar embargos caducados es una oportunidad: una carga caducada no afectará al inmueble tras la adjudicación.
Cargas que se cancelan y cargas que subsisten
La subasta cancela todas las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada (embargos, anotaciones). Sin embargo, el IBI (periodos no prescritos) y la deuda de comunidad (año corriente y tres anteriores) son afecciones reales exigibles al adjudicatario aunque se cancelen registralmente.
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