La dación en pago marca mínimos históricos en 2026. Según la Estadística Registral Inmobiliaria de los Registradores de la Propiedad, en el segundo trimestre se formalizaron 306 daciones en pago, un 32,9 % menos que a principios de año y un 53,8 % menos que un año antes (idealista/news). La razón de fondo: con el precio de la vivienda al alza, muchos deudores prefieren vender el inmueble, cancelar la hipoteca y, en ocasiones, quedarse un remanente, en lugar de entregar la casa al banco.
Qué ha pasado
La dación en pago es el acuerdo por el que un deudor entrega su vivienda al acreedor para saldar la deuda pendiente. Se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro. Nació como figura de uso masivo durante la crisis financiera: en los primeros meses de 2015 se llegaron a contabilizar cerca de 4.000 operaciones trimestrales. Frente a ese pico, las 306 del 2T de 2026 suponen una caída próxima al 92 %, según recoge idealista/news a partir de los datos registrales.
El reparto territorial es muy desigual. Andalucía (117), Comunidad Valenciana (51), Canarias (32) y Cataluña (31) concentran el 75,5 % de las operaciones. En once comunidades no se alcanzan las diez daciones trimestrales. Personas físicas y jurídicas se reparten el volumen casi al 50 %, y el peso de deudores extranjeros es marginal (5,7 %).
La figura sigue vinculada al Código de Buenas Prácticas introducido por el Real Decreto-ley 6/2012, que la contempla como una de las soluciones para deudores vulnerables que cumplan ciertos requisitos. Pero el entorno económico actual ha reducido su uso práctico.
Qué cambia para el inversor
El dato encaja con una realidad que afecta de lleno a quien compra crédito hipotecario impagado: cuando el colateral vale más que la deuda, la salida natural no es la dación, sino la venta. Esto tiene varias lecturas.
- Menos daciones no significa menos impagos extremos. Significa que el deudor con equity positivo tiene margen para resolver por su cuenta. El NPL interesante sigue siendo el que llega al inversor por otras vías: carteras bancarias, cesiones de crédito o procedimientos ya judicializados.
- La negociación se desplaza hacia la quita y el mandato de venta. En lugar de quedarse el inmueble, muchos acreedores acuerdan una quita y dejan que el propio deudor venda, cancelando el 100 % de la deuda con el precio obtenido. Para el inversor NPL, esto abre la vía de pactar una quita que acelere el recobro sin tener que ejecutar.
- El coste de quedarse el ladrillo pesa. La propia fuente recuerda que la adjudicación implica gastos de tenencia, mantenimiento y comercialización, además de impactos fiscales. El inversor debe computar esos costes antes de decidir si le conviene adjudicarse el bien o favorecer una venta negociada.
Para entender cuándo conviene cada salida, es útil repasar las 4 vías de salida de una operación NPL y en qué casos la dación en pago le conviene al inversor.
Para el deudor
Quien tiene una hipoteca problemática pero una vivienda revalorizada parte de una posición distinta a la de 2012. La venta ordenada, con o sin quita pactada, suele dejar un resultado mejor que entregar la casa. La dación sigue siendo útil cuando la deuda supera al valor del inmueble o cuando el deudor necesita cancelar de forma limpia y rápida. En cada caso conviene valorar fiscalidad y requisitos, como analizamos en dación en pago y quita hipotecaria: alternativas para deudor e inversor.
Lo que dicen nuestros datos
Nuestro seguimiento del mercado confirma la lógica del dato registral: el valor del colateral y la liquidez del mercado hacen que el impago se resuelva más por venta que por entrega.
| Indicador (fuente) | Dato | Lectura |
|---|---|---|
| Hipotecas vivienda 12 meses (INE) | 514.667 (+6,2 %) | Mercado activo y líquido: facilita la venta del deudor |
| Ejecuciones vivienda iniciadas 2025 (INE) | 14.983 (30,1 por 1.000 hipotecas) | Morosidad contenida, pero con foco territorial |
| Provincias con más ejecuciones por 1.000 (INE) | Almería 50 · Jaén 49,9 · Toledo 49,7 · Córdoba 48,5 · Girona 45 | Coinciden en parte con zonas de más daciones |
| Subastas BOE seguidas 12 meses (InversionNPL) | 5.627 · 75,9 % adjudicadas | La vía de subasta sigue funcionando como salida |
| Adjudicación mediana sobre valor de subasta (InversionNPL) | 71,1 % | Margen de entrada relevante para el inversor |
| Mediana ejecución hipotecaria (CGPJ, proc. InversionNPL) | 42,3 meses | El tiempo pesa: la vía negociada acorta plazos |
El cruce es claro. Andalucía y la Comunidad Valenciana concentran daciones y también provincias con alta ratio de ejecuciones (Almería, Jaén, Córdoba). Son los mercados donde más tensión existe entre deuda y valor del activo, y donde una negociación bien planteada puede resolver la operación sin llegar a subasta. Puede ampliarse con nuestro mapa provincial de subastas desiertas 2026.
Claves jurídicas
- La dación exige escritura pública e inscripción registral. No es un simple documento privado: transmite la propiedad y cancela la deuda en los términos pactados. Conviene fijar por escrito si cancela el 100 % o solo una parte.
- El mandato de venta con quita se instrumenta a menudo en documento privado. Según los profesionales citados por idealista/news, se acuerda el importe de la deuda y se autoriza al deudor a vender; es el propio deudor quien firma después la compraventa con el comprador final. De ese modo, el acreedor no soporta el ITP ni la plusvalía municipal.
- La fiscalidad condiciona la elección. Adjudicarse el inmueble puede generar coste fiscal y de tenencia para el acreedor. Antes de decidir, revise la fiscalidad de la compra de créditos hipotecarios (AJD y TPO).
- El Código de Buenas Prácticas sigue vigente. La dación como solución reglada se mantiene para deudores vulnerables que cumplan los requisitos del marco de 2012. No desaparece: simplemente se usa menos porque, hoy, otras salidas resultan más ventajosas.
Qué vigilar a partir de ahora
- El precio de la vivienda. Mientras suba, la venta del deudor seguirá ganando a la dación. Un cambio de ciclo alteraría ese cálculo.
- La morosidad hipotecaria. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), citada por idealista/news, la tasa de dudosidad en préstamos de vivienda se sitúa en el 1,4 %. Un repunte traería más operaciones problemáticas al mercado secundario.
- La concentración territorial. Andalucía, Comunidad Valenciana, Canarias y Cataluña siguen marcando el pulso de daciones y ejecuciones.
- El coste de financiación. El Euríbor a 3 meses (media mensual del Banco de España) pasó del 2,0 % en septiembre de 2025 al 2,635 % en septiembre de 2026. No debe confundirse con el Euríbor a 12 meses de las hipotecas, pero marca tendencia en el precio del dinero.
- El entorno normativo. Conviene seguir la tramitación de los decretos de vivienda; repasamos sus efectos en qué puede decaer si no se convalidan.
Puede consultar las operaciones publicadas para ver cómo se reflejan estas dinámicas en la práctica.
Preguntas frecuentes
¿Por qué bajan tanto las daciones en pago en 2026?
Porque el precio de la vivienda ha subido de forma sostenida y el mercado está líquido. Muchos deudores pueden vender, cancelar la deuda y a veces recuperar dinero, en lugar de entregar la casa al banco. Además, las entidades prefieren evitar costes de adjudicación y fiscalidad.
¿Qué alternativa a la dación en pago usa la banca?
Según los profesionales citados por idealista/news, se recurre a refinanciaciones, reestructuraciones y, sobre todo, a mandatos de venta con una quita pactada: el deudor vende y con el precio cancela la deuda. Así el acreedor evita quedarse el inmueble.
¿Afecta este dato a la rentabilidad de invertir en NPL?
No de forma directa. El inversor NPL trabaja con crédito ya impagado adquirido con descuento. Que haya menos daciones indica que el deudor con equity positivo resuelve por su cuenta, pero el resultado del inversor depende del precio de compra del crédito y del valor del colateral, no del número de daciones.
¿Sigue teniendo sentido la dación para el inversor?
Sí, en casos concretos: cuando permite cerrar la operación de forma rápida y evitar un procedimiento judicial largo. La mediana de la ejecución hipotecaria se sitúa en 42,3 meses, por lo que una salida negociada puede compensar. Debe valorarse operación a operación.
Fuentes
- idealista/news — Las daciones en pago marcan mínimos históricos (2-11-2026)
- Estadística Registral Inmobiliaria, Colegio de Registradores de la Propiedad (datos del 2T de 2026, citados por idealista/news)
- INE — Estadística de hipotecas y de ejecuciones hipotecarias (datos provisionales 2025-09 a 2026-08)
- Banco de España — Euríbor a 3 meses, media mensual
- CGPJ — Estadística judicial, procesada por InversionNPL (duración de procedimientos)
- Seguimiento propio de subastas del Portal del BOE (InversionNPL)
- Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios (Código de Buenas Prácticas)
Aviso legal: este artículo tiene fines exclusivamente educativos e informativos y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico personalizado, ni una recomendación de inversión. Los créditos hipotecarios y las carteras de créditos impagados no son, con carácter general, «instrumentos financieros» a efectos de MiFID II y de la Ley 6/2023 de los Mercados de Valores, por lo que su compraventa no está sujeta como tal a la supervisión de la CNMV; la adquisición y la administración de créditos cedidos por entidades de crédito se rigen por la Directiva (UE) 2021/2167 sobre administradores y compradores de créditos y por la normativa española que la transpone, cuyo alcance —qué actividades exigen registro o autorización, quién las supervisa y bajo qué supuestos— depende, entre otros factores, del origen del crédito, de la naturaleza del comprador y de si se presta actividad de administración. Cada operación debe analizarse con asesoramiento jurídico. Invertir conlleva riesgo, incluida la posible pérdida total o parcial del capital. Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones de inversión.