El Tribunal Supremo ha corregido a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) y ha admitido inscribir una hipoteca cuyo tipo de subasta se fijó en el 75% del valor de tasación, según publica Economist & Jurist. En la práctica, el fallo —según la información publicada— confirma que el 75% de la tasación homologada es el suelo legal para el tipo de subasta, no un porcentaje que impida la inscripción. Para el inversor en NPL, el tipo pactado en la escritura marca el precio de salida y, con él, toda la estrategia de recobro.
Qué ha pasado
El marco de partida es conocido. La Ley 1/2013 introdujo en el artículo 682 de la LEC la exigencia de que el valor de tasación consignado en la escritura, que sirve de tipo para la subasta, no puede ser inferior «en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981». Esa referencia se ha ido actualizando con reformas posteriores (RDL 24/2021 y RDL 6/2023), pero el umbral del 75% se ha mantenido como mínimo.
La discusión no era si el 75% está permitido, sino cómo lo interpretaba el órgano calificador. Según la fuente, la DGSJFP había denegado la inscripción de una hipoteca con el tipo fijado justo en ese 75%. De acuerdo con la misma información, el Supremo corrige ese criterio: el precepto fija un mínimo, y un tipo igual al 75% de la tasación homologada cumple la norma y es inscribible.
Conviene precisar: a la hora de redactar este análisis, trabajamos sobre el titular de la fuente y el marco legal que lo rodea. El detalle completo de la resolución queda a expensas de su publicación íntegra.
Qué cambia para el inversor
El tipo de subasta no es un dato menor. Es el precio de salida del inmueble en una eventual ejecución y condiciona los umbrales de adjudicación del artículo 670 de la LEC. Si el tipo está pegado al mínimo del 75%, el margen a la baja para una adjudicación es mayor; si está más cerca del valor real, la posición del acreedor ejecutante y del deudor cambia.
Recordemos los porcentajes que importan en la adjudicación:
- Postura igual o superior al 70% del tipo: se aprueba el remate.
- Si la mejor postura es inferior al 70%, el ejecutado puede presentar un tercero que mejore; en su defecto, el ejecutante puede pedir la adjudicación por el 70% o por lo que se le deba por todos los conceptos, siempre que supere el 60% del valor de tasación.
- Sin postores y sin vivienda habitual (art. 671 LEC): el acreedor puede adjudicarse por el 50% del tipo o por la cantidad debida. Si es vivienda habitual, por el 70% o, si lo debido es inferior, por el 60%.
Por eso, al analizar un NPL, el tipo de subasta escriturado es un parámetro de due diligence tan relevante como la responsabilidad hipotecaria o el rango de la carga. Un tipo bajo abarata la adjudicación, pero también acota lo que se puede recuperar en metálico si hay pujas de terceros. Un tipo alto exige más caja para adjudicarse. Lo tratamos con detalle en nuestra guía de legislación de ejecución hipotecaria y en el análisis del descuento en el NPL y el margen real.
Para propietarios y deudores
Un tipo de subasta más alto protege al deudor: eleva el listón de la adjudicación y reduce el riesgo de perder el inmueble por un importe muy inferior a su valor. El mínimo del 75% funciona como garantía legal frente a tipos antiguos pactados muy por debajo del valor real.
Lo que dicen nuestros datos
El tipo de subasta fija el punto de partida, pero el mercado decide dónde cierra la puja. Nuestro seguimiento del Portal del BOE lo confirma.
| Indicador (InversionNPL) | Dato |
|---|---|
| Subastas seguidas (12 meses, resultado conocido) | 5.026 |
| Adjudicadas | 76,2% |
| Desiertas | 23,8% |
| Adjudicación mediana sobre el valor de subasta | 71,1% |
| Mediana ejecución hipotecaria (CGPJ) | 42,3 meses |
| Mediana ejecución título no judicial | 80,3 meses |
Lectura práctica: la adjudicación mediana se mueve en el entorno del 71% del tipo, casi calcado al umbral del 70% del artículo 670. Si el tipo escriturado está en el 75% de la tasación, esa mediana del 71% se traduce en un precio de cierre efectivo claramente por debajo del valor real del inmueble. Ahí aparece el recorrido, y también el riesgo: un cuarto de las subastas quedan desiertas, lo que obliga a planificar la adjudicación directa y la posterior gestión del REO.
El contexto hipotecario acompaña: según el INE, se firmaron 513.891 hipotecas sobre vivienda en doce meses (+6,6% interanual), con un importe medio de 173.293 €, y se iniciaron 14.983 ejecuciones de vivienda en 2025 (30,1 por cada 1.000 hipotecas de ese año). Las provincias con mayor ratio de ejecuciones son Almería (50), Jaén (49,9), Toledo (49,7), Córdoba (48,5) y Girona (45). El Euríbor a 3 meses (Banco de España) pasó del 2% en septiembre de 2025 al 2,6% en septiembre de 2026, una presión que puede alimentar la morosidad.
Puede consultar las operaciones publicadas para ver cómo se traslada el tipo de subasta a cada expediente.
Claves jurídicas
- El 75% es un suelo, no un techo que impida inscribir. El artículo 682 LEC fija el mínimo del tipo de subasta; un tipo igual a ese porcentaje cumple la norma.
- La tasación debe ser homologada. La valoración ha de realizarse conforme a la Ley 2/1981 y su normativa de desarrollo, con los plazos de vigencia aplicables.
- La tasación y la demanda. La jurisprudencia tiende a considerar que la no aportación de la tasación con la demanda es un defecto subsanable: el momento decisivo es la subasta, cuando el tipo debe ajustarse al régimen mínimo (entre otros, AAP Murcia, sec. 1ª, 18-07-2022).
- Tipo distinto de responsabilidad hipotecaria. El tipo de subasta marca el precio de salida; la responsabilidad hipotecaria (principal, intereses y costas por fincas) delimita el máximo garantizado con el inmueble. Son conceptos que no deben confundirse en la valoración de un NPL.
Qué vigilar a partir de ahora
- El texto íntegro de la sentencia, para conocer el alcance exacto del criterio frente a la calificación registral.
- Si la DGSJFP alinea su doctrina en resoluciones posteriores sobre inscripción del tipo de subasta.
- Tipos antiguos muy bajos. En hipotecas anteriores a 2013, la nueva tasación mínima se exige antes de sacar el bien a subasta, no para despachar ejecución.
- El entorno de tipos. La evolución del Euríbor y la ratio de ejecuciones por provincias ayudan a anticipar dónde aparecerá oferta de colateral.
Preguntas frecuentes
¿Puede inscribirse una hipoteca con tipo de subasta al 75% de la tasación?
Según la resolución que publica Economist & Jurist, sí. El Supremo entiende que el 75% es el mínimo legal del artículo 682 LEC y que fijar el tipo en ese porcentaje no impide la inscripción.
¿Afecta esto a hipotecas ya constituidas?
El criterio interpreta un umbral que ya está en vigor desde la Ley 1/2013. No modifica la norma: aclara cómo debe aplicarse en la calificación registral del tipo de subasta.
¿Por qué importa el tipo de subasta en un NPL?
Porque es el precio de salida y fija los umbrales de adjudicación del artículo 670 LEC. Condiciona cuánto se puede recuperar en metálico y cuánta caja hace falta para adjudicarse el inmueble.
¿Un tipo más alto perjudica al inversor?
No necesariamente. Protege al deudor frente a adjudicaciones muy baratas, pero también encarece la adjudicación directa. El análisis depende de la deuda, el rango de la carga y el valor real del colateral.
Fuentes
- Economist & Jurist — El Supremo corrige a la DGSJFP y permite inscribir una hipoteca por el 75% de la tasación (23-10-2026)
- Ley de Enjuiciamiento Civil, arts. 670, 671, 682 y 692.
- Ley 1/2013, de 14 de mayo; RDL 24/2021; RDL 6/2023.
- INE, estadística de hipotecas y de ejecuciones hipotecarias (datos provisionales 08/2025–07/2026).
- Banco de España, Euríbor a 3 meses (media mensual).
- Datos propios de InversionNPL: seguimiento del Portal de Subastas del BOE y duración de procedimientos (CGPJ).
Aviso legal: este artículo tiene fines exclusivamente educativos e informativos y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico personalizado, ni una recomendación de inversión. Los créditos hipotecarios y las carteras de créditos impagados no son, con carácter general, «instrumentos financieros» a efectos de MiFID II y de la Ley 6/2023 de los Mercados de Valores, por lo que su compraventa no está sujeta como tal a la supervisión de la CNMV; la adquisición y la administración de créditos cedidos por entidades de crédito se rigen por la Directiva (UE) 2021/2167 sobre administradores y compradores de créditos y por la normativa española que la transpone, cuyo alcance —qué actividades exigen registro o autorización, quién las supervisa y bajo qué supuestos— depende, entre otros factores, del origen del crédito, de la naturaleza del comprador y de si se presta actividad de administración. Cada operación debe analizarse con asesoramiento jurídico. Invertir conlleva riesgo, incluida la posible pérdida total o parcial del capital. Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones de inversión.