¿Qué cambia el Real Decreto-ley 29/2026 en la compra de créditos hipotecarios?

Para cesiones posteriores al 8 de octubre de 2026, el nuevo art. 25 bis de la Ley 5/2019 mantiene frente al comprador las defensas del deudor y los códigos de buenas prácticas, obliga a informarle, prohíbe ceder préstamos vencidos de deudores acogidos al RDL 6/2012 y obliga al cedente a readquirir si el deudor acredita en seis meses que puede acogerse a él.

Qué dice el nuevo art. 25 bis de la Ley 5/2019

1. Defensas: el prestatario puede oponer al nuevo titular las mismas excepciones y defensas que al acreedor originario, incluida la compensación.
2. Buenas prácticas: los códigos de buenas prácticas a los que estuviera adherida la entidad siguen aplicándose; cedente y cesionario deben acordar la forma menos gravosa para el deudor de respetarlos.
3. Información: se informa al prestatario de la cesión, salvo que el prestamista original siga administrando el crédito por acuerdo con el nuevo titular. Las comunicaciones van a todos los titulares y avalistas.
4. Prohibición: no se pueden ceder préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas del RDL 6/2012 (Código de Buenas Prácticas).
5. Readquisición: si el crédito vencido grava la vivienda habitual, la comunicación de la cesión debe informar de la posibilidad de acogerse al RDL 6/2012; si el deudor lo acredita en los seis meses siguientes, el cedente debe readquirir el préstamo por el mismo precio y ofrecer las medidas, salvo pacto para que las ofrezca el cesionario.

Desde cuándo y con qué estabilidad

Publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026 y en vigor desde el 8 de octubre. Se aplica a las cesiones de contratos de crédito hipotecario realizadas desde esa fecha, sea cual sea la fecha del contrato. Incorpora parcialmente la Directiva (UE) 2021/2167. Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado; con las Cortes disueltas por la convocatoria electoral del 29 de noviembre de 2026, esa convalidación corresponde a la Diputación Permanente. Seguimos su estado en la página de estado regulatorio.

Qué implica para quien compra créditos

• Pedir al vendedor la declaración de que el deudor no está acogido al Código de Buenas Prácticas y la prueba de las comunicaciones.
• Pactar en el contrato qué ocurre si el deudor acredita en seis meses que puede acogerse (readquisición por el cedente o medidas a cargo del cesionario).
• En demandas de ejecución sobre vivienda habitual, indicar si el ejecutante es gran tenedor y aportar la certificación registral cuando no lo sea (art. 685.2 LEC en su redacción vigente).

Preguntas relacionadas

¿Afecta a los créditos que ya compré antes del 8 de octubre de 2026?

Según la disposición final undécima del RDL 29/2026, el art. 25 bis se aplica a las cesiones realizadas tras su entrada en vigor; las cesiones anteriores siguen su régimen. La convalidación parlamentaria puede introducir cambios.