Estado regulatorio de la inversión en créditos hipotecarios impagados (NPL) en España

A 15 de octubre de 2026, la compra de créditos se rige por el Código Civil, la Ley Hipotecaria y la LEC, y desde el 8 de octubre por el art. 25 bis de la Ley 5/2019 (RDL 29/2026, pendiente de convalidación). La ley de administradores y compradores de créditos que traspone la Directiva (UE) 2021/2167 no se ha aprobado, por lo que no existe aún el registro de servicers del Banco de España.

Última revisión: 15 de octubre de 2026. Esta página resume el marco que afecta a quien compra créditos hipotecarios impagados en España y se actualiza cuando cambia. Cada norma enlaza a su texto oficial en el bloque de fuentes del final.

1. Lo que está en vigor

• Cesión de créditos: Código Civil, arts. 1526 a 1536. El comprador adquiere el crédito con la hipoteca (art. 1528) y el deudor puede pagarle desde que se le notifica (art. 1527). El retracto del crédito litigioso (art. 1535) solo opera en supuestos muy concretos (guía).
• Hipoteca: la cesión se hace en escritura pública y se inscribe (art. 149 de la Ley Hipotecaria).
• Procedimiento y subastas: Ley de Enjuiciamiento Civil, con la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, vigente desde el 3 de abril de 2025: depósito del 20 % en inmuebles, pago en 20 días, fin de la adjudicación automática al acreedor en la subasta desierta y cesión de remate por escrito conjunto en cinco días (detalle).
• Protección del deudor: Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012), Ley 1/2013 (deudores vulnerables) y Ley 12/2023 (requisitos de las demandas sobre vivienda habitual y gran tenedor).
• Fiscalidad: AJD en la cesión del crédito, ITP en la adquisición del inmueble, IRPF o Impuesto sobre Sociedades en la ganancia.
• Prevención del blanqueo de capitales: Ley 10/2010.

2. Lo nuevo: el Real Decreto-ley 29/2026

Publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026 y en vigor desde el 8 de octubre. Su disposición final primera añade el art. 25 bis a la Ley 5/2019 para las cesiones de crédito hipotecario realizadas desde esa fecha, e incorpora parcialmente la Directiva (UE) 2021/2167:

• El deudor conserva frente al comprador las mismas excepciones y defensas, incluida la compensación.
• Siguen aplicándose los códigos de buenas prácticas a los que estuviera adherida la entidad cedente.
• Se informa al deudor de la cesión (salvo que el acreedor original siga administrando el crédito), a todos los titulares y avalistas.
• Se prohíbe ceder préstamos hipotecarios vencidos de deudores acogidos al RDL 6/2012.
• Si el crédito vencido grava la vivienda habitual y el deudor acredita en los seis meses siguientes a la comunicación de la cesión que puede acogerse al RDL 6/2012, el cedente debe readquirirlo por el mismo precio, salvo pacto para que el cesionario ofrezca las medidas.

El mismo real decreto-ley modificó el art. 685 de la LEC: la demanda de ejecución hipotecaria debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor. Estado: un real decreto-ley debe ser convalidado en los 30 días hábiles siguientes a su promulgación; con las Cortes disueltas, corresponde a la Diputación Permanente. Explicación práctica: qué cambia para el comprador.

3. Lo que falta: la ley de administradores y compradores de créditos

La Directiva (UE) 2021/2167, de 24 de noviembre de 2021, obliga a autorizar y supervisar a los administradores de créditos (servicers) y fija obligaciones para los compradores. En España, el Gobierno remitió al Congreso el Proyecto de Ley de administradores y compradores de créditos (BOCG, Serie A, núm. 49-1, de 14 de marzo de 2025), por el procedimiento de urgencia. Preveía, entre otras cosas, la autorización de los administradores por el Banco de España con un registro público y la obligación del comprador de designar un administrador autorizado cuando el deudor sea persona física, microempresa o pyme.

No llegó a aprobarse antes de la disolución de las Cortes (Real Decreto 806/2026, BOE de 6 de octubre de 2026; elecciones el 29 de noviembre). Como regla general, los proyectos pendientes caducan con la disolución, de modo que el nuevo Gobierno tendrá que volver a presentarlo. Mientras tanto, no existe el registro de administradores de créditos del Banco de España y nadie puede presentarse como «servicer autorizado» con arreglo a esa ley.

4. Qué es y qué no es InversionNPL

• Es una plataforma de información y acceso a oportunidades de inversión en créditos con garantía inmobiliaria, operada por Orenes & Asociados Abogados-Consultoría Legal, S.L.P. (datos societarios), con análisis jurídico de cada operación y datos de mercado propios publicados en abierto (Observatorio).
• El inversor compra directamente y a su nombre, en escritura pública; no aporta dinero a un fondo común ni recibe participaciones.
• No es una entidad de crédito, una empresa de servicios de inversión, una institución de inversión colectiva ni una plataforma de financiación participativa, y no está registrada ni supervisada por la CNMV ni por el Banco de España como tal. No ofrece asesoramiento financiero ni garantiza rentabilidades.
• Toda inversión en créditos impagados conlleva riesgos relevantes (cuáles), incluida la pérdida del capital.

5. Calendario de seguimiento

• Convalidación del RDL 29/2026 por la Diputación Permanente (plazo de 30 días hábiles desde su promulgación).
• 29 de noviembre de 2026: elecciones generales; después, nueva presentación del proyecto de ley de servicers.
• Cualquier cambio en las subastas (LO 1/2025) o en la protección del deudor vulnerable.