¿Qué riesgos tiene comprar una cesión de remate?

Los riesgos de una cesión de remate son los de comprar en subasta sin pujar: que el ejecutado presente un tercero que mejore la postura, cargas anteriores que no se cancelan, ocupantes que retrasan la posesión, un ITP calculado sobre el valor de referencia y un inmueble que normalmente no se ha podido visitar.

Riesgos y cómo se acotan

• Mejora del ejecutado: si la postura no llega al 70 % del valor de subasta, el ejecutado tiene 10 días para presentar un mejor postor (art. 670.3 LEC). Se acota pactando qué pasa con lo pagado si la cesión no llega a formalizarse.
• Cargas subsistentes: las anteriores a la hipoteca ejecutada no se cancelan (arts. 668 y 669.2), ni las deudas de comunidad del año en curso y los tres anteriores. Se acota con la certificación de cargas y certificado de la comunidad.
• Ocupación: la posesión puede requerir lanzamiento, con vista para los ocupantes y, si son vulnerables, plazos más largos (art. 675). Se acota con la situación posesoria del edicto y presupuestando el coste.
• Fiscalidad: ITP sobre el valor de referencia si es mayor que el precio. Se acota consultándolo antes en la Sede del Catastro.
• Estado del inmueble: rara vez se visita; cabe pedir inspección al juzgado durante la licitación (art. 669.3), sujeta al consentimiento del poseedor.
• Plazos: decreto, inscripción y posesión dependen del juzgado (duración por provincia).

La regla práctica

Precio máximo = valor de mercado prudente − cargas que subsisten − ITP − desocupación − reforma − margen. Calcúlalo en la calculadora de subasta.