¿Qué cargas no se cancelan con una subasta judicial?

Con la subasta se cancelan la carga ejecutada y todas las posteriores (art. 674 LEC). Subsisten las cargas anteriores al crédito del ejecutante, en las que el adjudicatario se subroga por el solo hecho de pujar (arts. 668 y 669.2 LEC), y responden además el IBI no prescrito y las cuotas de comunidad del año en curso y los tres anteriores.

Lo que se cancela

A instancia del adquirente, el letrado de la Administración de Justicia expide mandamiento de cancelación de la carga que originó el remate y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las practicadas después de la certificación de cargas (art. 674 LEC).

Lo que subsiste

• Cargas anteriores al crédito ejecutado (por ejemplo, una primera hipoteca cuando se ejecuta una segunda, embargos anteriores, servidumbres, condiciones resolutorias). El edicto advierte que «continuarán subsistentes» y que el licitador acepta subrogarse en ellas (art. 668.2 LEC; art. 669.2).
• Comunidad de propietarios: el inmueble responde de las cuotas de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
• IBI: el inmueble queda afecto al pago de las cuotas no prescritas (afección real del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales).
• Arrendamientos con título oponible, según su fecha y régimen.

Cómo saberlo antes de pujar

El edicto del Portal de Subastas incluye la certificación de dominio y cargas y, si constan, las comunicaciones con la situación actualizada de las cargas preferentes (art. 668.2). Complétalo con una nota simple actual, certificado de deuda de la comunidad y consulta del IBI. Una carga anterior importante puede convertir una «ganga» en pérdida.

Preguntas relacionadas

¿Se cancela un embargo de Hacienda en la subasta?

Depende de su fecha frente a la hipoteca ejecutada: si es posterior, se cancela con el mandamiento del art. 674 LEC; si es anterior, subsiste.

¿Quién paga las deudas de comunidad anteriores?

El inmueble responde de la parte vencida del año en curso y de los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH), así que en la práctica las asume el adjudicatario, que puede repetir contra el anterior propietario.