El coste real de comprar en subasta (y el error fiscal del novato)

Comprar en subasta cuesta el precio de adjudicación MÁS un 12-15 % de gastos fijos (ITP sobre el mayor entre tu puja y el valor de referencia catastral, registro, gestoría) MÁS las cargas anteriores que subsisten, deudas de comunidad e IBI afecto, y entre 3.000 y 15.000 € de desocupación si está ocupado.

El error que más dinero cuesta en subastas es calcular la rentabilidad solo con el precio de adjudicación. El coste real suma:

• Impuestos: ITP en segunda mano (del 6 al 10 % según CCAA) — y ojo: sobre el mayor entre tu puja y el valor de referencia catastral. Adjudicarse por 45.000 € un piso con valor de referencia de 85.000 € significa tributar por 85.000 €.
• Cargas anteriores que subsisten: no se cancelan con la subasta; el adjudicatario se subroga (arts. 668 y 670.5 LEC).
• Comunidad de propietarios: el inmueble responde del año en curso y los 3 anteriores (art. 9.1.e LPH).
• IBI pendiente: afección real de hasta 4 años no prescritos.
• Desalojo si está ocupado: de 1-2 meses (salida negociada) a 12-24 meses con vulnerabilidad; coste total típico de la desocupación, 3.000-15.000 €.
• Registro, gestoría, abogado y reforma.

Regla práctica

Suma al precio que piensas pujar un 12-15 % de gastos fijos MÁS las cargas anteriores y deudas afectas. Si el total sigue holgadamente por debajo del valor de mercado, la operación puede tener sentido. Si el descuento no supera ese colchón, no compensa.