¿En qué se diferencian el valor de subasta, la tasación y el valor de referencia?

El valor de subasta es la cifra sobre la que se calculan el depósito y los porcentajes del 70 %, 60 % y 50 %. En ejecución hipotecaria es el pactado en la escritura, que no puede ser inferior al 75 % de la tasación. El valor de referencia del Catastro sirve para el ITP. Ninguno de los tres es el valor de mercado actual.

Las cuatro cifras

• Valor de subasta (tipo): el que figura en el edicto. Sobre él se calculan el depósito del 20 % (art. 669.1 LEC) y los umbrales de aprobación del remate: 70 %, mejora del ejecutado al 60 % y 50 % (art. 670), y 50 %/40 % en la subasta desierta (art. 671).
• Tasación de la escritura: en la ejecución hipotecaria, el tipo pactado para la subasta no puede ser inferior al 75 % de la tasación realizada al constituir la hipoteca (art. 682.2 LEC). Suele tener años y puede estar muy lejos del mercado actual.
• Valor de referencia catastral: lo fija el Catastro cada año y es, con carácter general, la base mínima del ITP. Se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro.
• Valor de mercado: lo que pagaría hoy un comprador. Se estima con testigos reales de la zona (precio por municipio).

Por qué importa

Un tipo alto respecto al mercado hace probable la subasta desierta; uno bajo atrae pujas. Y si adjudicas muy por debajo del valor de referencia, pagarás ITP sobre el valor de referencia, no sobre tu precio. Haz la cuenta en la calculadora de subasta.