Una subasta de vivienda del BOE queda desierta cuando no recibe ninguna puja válida. En ese caso, el acreedor ejecutante puede pedir la adjudicación del inmueble en porcentajes tasados por la ley (del 50% al 70% del valor de subasta, según sea o no vivienda habitual). En 2026 ese fenómeno está muy repartido por territorios: en Madrid la proporción de desiertas es baja, mientras que en Aragón o Badajoz es mucho más alta. La razón no es ideológica, es de mercado: donde hay demanda y precio al alza entran postores; donde el precio es más bajo y el juzgado más lento, el acreedor tiende a quedarse el bien.
Qué ha pasado
Varios medios regionales han publicado datos locales sobre subastas desiertas en la última semana. Fuenlabrada Noticias cifra en torno al 15% las subastas de vivienda que quedan desiertas en Madrid (noticia). El Periódico de Aragón sitúa en torno a la mitad las subastas de viviendas embargadas que se quedan sin pujas en esa comunidad (noticia). Y Infoprovincia informa de que en Badajoz 19 de 44 subastas de vivienda del BOE terminaron sin pujas (noticia).
El titular aragonés añade una lectura de mercado: según ese medio, buena parte de lo adjudicado acaba en manos de inversores profesionales. Conviene matizar esa afirmación con datos y con el marco legal, que es lo que hacemos aquí.
Qué cambia para el inversor
El patrón es claro: desierta no significa barata, y adjudicada no significa cara. En plazas con mercado profundo, como Madrid, la competencia de postores es alta y los remates se cierran cerca del valor de subasta. En plazas con menor liquidez, el acreedor suele quedarse el bien porque no aparece postor dispuesto a asumir el proceso.
Para el inversor, cada perfil plantea una vía distinta:
- Mercados líquidos (Madrid): la actividad previa (compra del crédito o del REO) tiende a tener más recorrido que la puja, donde el margen se estrecha.
- Mercados menos profundos (Badajoz, parte de Aragón): hay más subastas sin postor, pero el precio de salida bajo convive con plazos judiciales largos y menor demanda de reventa.
Si te interesa el circuito de deuda antes de la subasta, puedes ver las operaciones publicadas y contrastar con nuestra guía sobre comprar el inmueble vs comprar la deuda.
Lo que dicen nuestros datos
Nuestro seguimiento propio del Portal de Subastas del BOE (últimos 12 meses) matiza los titulares. A escala nacional, la mayoría de subastas se adjudican y aproximadamente una de cada cuatro queda desierta.
| Ámbito | Subastas seguidas | % adjudicadas | % desiertas | Adjudicación mediana (sobre valor de subasta) |
|---|---|---|---|---|
| España | 5.359 | 76,2 % | 23,8 % | 71 % |
| Madrid | 382 | 87,7 % | 12,3 % | 76 % |
| Zaragoza | 77 | 72,7 % | 27,3 % | 64 % |
| Badajoz | 72 | 70,8 % | 29,2 % | 60 % |
Fuente: seguimiento propio de InversionNPL sobre subastas judiciales y administrativas del Portal del BOE. Los porcentajes de desiertas de nuestra muestra son algo distintos a los titulares regionales porque los criterios y los periodos de recuento no son idénticos; la tendencia, sin embargo, coincide.
El dato más revelador es la adjudicación mediana: 76% del valor de subasta en Madrid frente al 60% en Badajoz. Donde entran postores, el precio sube; donde no, el acreedor se adjudica cerca de los mínimos legales.
El mapa se entiende mejor cruzando precio, ejecuciones y duración judicial:
| Provincia | Precio oferta mediana (€/m²) | Ejecuciones por 1.000 hipotecas (2025) | Duración mediana ejecución hipotecaria |
|---|---|---|---|
| Madrid | 3.686 | 18,3 | 40,6 meses |
| Zaragoza | 1.136 | 21,9 | 22,3 meses |
| Badajoz | 844 | 26,1 | 53,2 meses |
Fuentes: testigos de mercado (base propia de InversionNPL, 1.890.544 anuncios activos; precio de oferta, no de cierre), INE (estadística de hipotecas y ejecuciones, datos provisionales 2025-08 a 2026-07) y CGPJ procesado por InversionNPL. Badajoz combina precio bajo, más ejecuciones por cada 1.000 hipotecas y el procedimiento más largo de los tres. Zaragoza, con juzgados más rápidos, sostiene mejor la demanda pese a su menor precio.
Claves jurídicas
Cuando una subasta queda desierta, no hay reparto libre: la ley fija los porcentajes de adjudicación al acreedor. En el régimen anterior a la LO 1/2025 (art. 671 LEC):
- Sin postores y no es vivienda habitual: el acreedor puede pedir la adjudicación por el 50% del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
- Sin postores y es vivienda habitual del deudor: la adjudicación se hace por el 70% del valor de subasta, o por el 60% si la deuda total es inferior a ese porcentaje.
Con la LO 1/2025 (pujas secretas) el esquema se ajusta: sin postores, el ejecutado puede presentar un tercero que se adjudique por un importe igual o superior al 50%, o que cubra la deuda por todos los conceptos sin bajar del 40%, quedando en manos del Letrado de la Administración de Justicia resolver sobre importes inferiores. Conviene verificar siempre qué régimen aplica a cada subasta, porque de la fecha depende el porcentaje exacto. Lo desarrollamos en las claves de la Ley 1/2025.
Un apunte sobre la etiqueta de «especulador»: que la mayoría de adjudicaciones vaya a inversores profesionales responde a la mecánica del proceso (requiere capital, due diligence y asumir plazos y cargas), no a una anomalía legal. La ley abre la subasta a cualquier postor dado de alta en el Portal. Sobre el perfil de quien compra deuda, puede leerse fondos vs. inversores individuales.
Qué vigilar a partir de ahora
- El valor de subasta frente a la tasación. Recuerda el criterio del Supremo sobre la relación entre tasación y valor de subasta; lo tratamos en este análisis.
- La situación posesoria. Una vivienda ocupada cambia por completo la ecuación de una adjudicación en una plaza lenta.
- La duración judicial local. 22 meses en Zaragoza frente a 53 en Badajoz no es un detalle: es coste de oportunidad y riesgo.
- El marco de grandes tenedores. El RDL 29/2026 introduce reglas específicas; conviene seguir su tramitación y la votación de decretos de vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si una subasta de vivienda queda desierta?
El acreedor ejecutante puede solicitar la adjudicación del inmueble en los porcentajes que fija la LEC (del 50% al 70% del valor de subasta según sea o no vivienda habitual). Si no lo hace en plazo, a instancia del ejecutado se alza el embargo.
¿Por qué hay más subastas desiertas en unas provincias que en otras?
Por la combinación de precio, demanda y duración judicial. Donde el mercado es líquido y rápido (Madrid), entran postores; donde el precio es bajo y el juzgado lento (Badajoz), el bien tiende a adjudicarse al acreedor sin pujas.
¿Comprar en una provincia con muchas desiertas es mejor negocio?
No necesariamente. Un precio de salida bajo puede ir acompañado de menor liquidez de reventa y plazos largos. El margen real depende del precio de compra y de los costes del proceso, no solo del porcentaje de salida.
¿El 70% va siempre a especuladores?
Es una simplificación. La ley abre la subasta a cualquier postor. Que la mayoría de adjudicaciones vaya a inversores profesionales se explica por la necesidad de capital, análisis previo y capacidad de asumir plazos y cargas.
Fuentes
- Fuenlabrada Noticias — subastas desiertas en Madrid (28/10/2026)
- El Periódico de Aragón — subastas sin pujas en Aragón (28/10/2026)
- Infoprovincia — 19 de 44 subastas sin pujas en Badajoz (28/10/2026)
- Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (texto consolidado) — arts. 648 a 671
- INE, estadística de hipotecas y de ejecuciones hipotecarias (datos provisionales 2025-08 a 2026-07).
- CGPJ, estadística judicial de duración de procedimientos (procesada por InversionNPL).
- Base propia de InversionNPL: seguimiento del Portal de Subastas del BOE y testigos de mercado.
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