¿Qué cambió la Ley Orgánica 1/2025 en la cesión de remate y en las subastas judiciales?

Desde el 3 de abril de 2025 la cesión de remate ya no exige reservarla al pujar: el ejecutante y los acreedores posteriores pueden ceder el remate y se formaliza con un escrito firmado por cedente y cesionario en el plazo de cinco días que da el letrado de la Administración de Justicia (art. 647.3 LEC). La subasta de inmuebles exige depósito del 20 % y pago del resto en 20 días.

La cesión de remate tras la reforma (art. 647.3 LEC)

• Quién puede ceder: el ejecutante y, como novedad, también los acreedores posteriores, que participan en la subasta «con derecho a ceder el remate a un tercero, sin necesidad de manifestación expresa».
• Cuándo y cómo: si no se hizo antes, en el plazo de cinco días que el letrado de la Administración de Justicia confiere cuando los autos quedan pendientes del decreto de adjudicación y, en su caso, tras pagarse el precio del remate. Se presenta un escrito firmado por cedente y cesionario con la documentación que acredite identidad, facultades y representación; ya no hace falta la comparecencia ante el letrado.
• Precio: si la cesión es onerosa, se acredita documentalmente el pago del precio de la cesión. Ese precio puede ser inferior al del remate, pero al deudor se le descuenta de la deuda el importe total del remate. Si hay sobreprecio, también se aplica a la ejecución y consta en el decreto como concepto distinto.

Los demás cambios en la subasta de inmuebles

• Depósito: el 20 % del valor de subasta (mínimo 1.000 €), que el letrado puede elevar o reducir (art. 669.1). El ejecutante puja sin depósito (art. 647.2).
• Pago: el mejor postor consigna el resto en los 20 días siguientes al cierre (art. 670.1).
• Pujas por debajo del 70 %: el ejecutado tiene 10 días desde el cierre para presentar a un tercero que mejore (60 % del valor o lo que cubra el crédito); si no, se aprueba el remate al mejor postor si alcanza el 50 % (art. 670.3).
• Subasta desierta: desaparece la adjudicación automática al acreedor; el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar a quien se adjudique el bien por al menos el 50 % del valor de subasta, o lo que cubra todo el crédito con suelo del 40 % (art. 671). Ver qué pasa si queda desierta.
• El ejecutante que quiera el bien tiene que pujar: terminada la subasta no puede mejorar al mejor postor ni pedir la adjudicación si no hubo pujas (art. 647.2).

A qué procedimientos se aplica

Las reglas nuevas rigen desde el 3 de abril de 2025; en procedimientos anteriores hay que comprobar el régimen transitorio aplicable y lo que diga el edicto de cada subasta (depósito exigido, porcentajes). Más detalle en la guía del depósito tras la LO 1/2025.

Preguntas relacionadas

¿Hay que reservarse la cesión de remate al pujar?

No. Tras la LO 1/2025 el ejecutante y los acreedores posteriores participan con derecho a ceder el remate sin manifestarlo expresamente (art. 647.3 LEC).

¿Puede el cesionario pagar menos que el precio del remate?

Sí. El precio de la cesión puede ser inferior al del remate, pero la deuda del ejecutado se reduce en el importe total del remate o adjudicación.