¿Cómo se compra una cesión de remate paso a paso?

Se negocia con el acreedor que ha pujado o va a pujar en la subasta: se analiza el inmueble, las cargas y la ocupación, se pacta el precio, y cedente y cesionario firman el escrito de cesión que se presenta en el plazo de cinco días que da el juzgado (art. 647.3 LEC). El decreto de adjudicación sale a nombre del cesionario.

1. Encontrar la operación

La cesión la ofrece el acreedor (banco, fondo, comprador del crédito o acreedor posterior) que puja en la subasta. Llegan por servicers, fondos y plataformas; InversionNPL ofrece cesiones de remate de posiciones propias y señala en el Observatorio de subastas las subastas en las que el ejecutante puede ceder.

2. Analizar antes de pactar precio

• Valor del inmueble por testigos de la zona, no la tasación de la escritura (por qué difieren).
• Cargas que subsisten: anteriores a la hipoteca ejecutada, comunidad e IBI afectos (cuáles).
• Situación posesoria y coste de obtener la posesión (si está ocupado).
• ITP sobre el mayor entre precio y valor de referencia (impuestos).

3. Pactar y documentar

Precio de la cesión, quién paga qué gasto, qué pasa si la subasta no se aprueba (quiebra, mejora del ejecutado en los 10 días del art. 670.3) y plazo de pago. Un contrato de reserva previo con condición suspensiva protege a ambas partes.

4. Escrito de cesión en el juzgado

Cedente y cesionario firman el escrito con la documentación de identidad, facultades y representación, y se acredita el pago del precio de la cesión. Se presenta en el plazo de cinco días que confiere el letrado de la Administración de Justicia antes del decreto de adjudicación.

5. Decreto, impuestos y posesión

Decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas posteriores a favor del cesionario (art. 674), liquidación del ITP, inscripción en el Registro y solicitud de posesión o lanzamiento dentro del año (art. 675).

Aviso: información general; cada operación exige revisar el expediente concreto. Toda inversión conlleva riesgo, incluida la pérdida del capital.

Preguntas relacionadas

¿Necesito pujar para comprar una cesión de remate?

No. Puja el acreedor; tú adquieres su posición mediante el escrito conjunto de cesión y el decreto de adjudicación se dicta a tu nombre.

¿Qué pasa si el ejecutado presenta un tercero que mejora la postura?

Si la mejor postura no llega al 70 % del valor de subasta, el ejecutado tiene 10 días para presentar a alguien que ofrezca al menos el 60 % o lo que cubra el crédito (art. 670.3 LEC). Si lo hace y paga, la cesión pactada decae; conviene preverlo en el contrato.