Comprar un piso okupado: cuándo es negocio y cuándo es trampa
Un piso ocupado se compra con descuentos del 20-40 % sobre su valor libre. Es negocio solo si el descuento supera holgadamente el coste de desocupación (3.000-15.000 € típicos) más el coste del tiempo: de 1-2 meses en salida negociada a 12-24 meses si hay vulnerabilidad acreditada. La clave es identificar QUÉ tipo de ocupación hay antes de ofertar.
Los inmuebles ocupados son el gran filtro del mercado con descuento: la mayoría de compradores no los quiere ni ver, y por eso se pagan un 20-40 % por debajo de su valor libre. Ese descuento es la remuneración de un trabajo — resolver la posesión — que tiene coste, plazo y método conocidos. El error no es comprar ocupado: es comprar sin saber qué tipo de ocupación hay dentro.
No todas las ocupaciones son iguales: las 4 situaciones
| Situación | Vía de desocupación | Plazo orientativo |
|---|---|---|
| Ejecutado / antiguo propietario | Lanzamiento dentro de la propia ejecución (art. 675 LEC, pedirlo antes de 1 año) | 3-7 meses |
| Ocupante sin título («okupa») | Desahucio por precario o tutela sumaria posesoria; la vía penal por usurpación es residual | 6-12 meses |
| Arrendatario con contrato anterior oponible | No se puede desalojar: se respeta el contrato (o se negocia la salida) | Hasta fin de contrato |
| Ocupante con vulnerabilidad acreditada | Lanzamiento con suspensiones y servicios sociales por medio | 12-24 meses |
La salida negociada («llave en mano»: una compensación económica a cambio de la entrega voluntaria) resuelve la mayoría de casos en 1-2 meses y suele ser más barata que el procedimiento completo. El coste total típico de una desocupación —compensación, abogado, cerrajero, pequeños daños— va de 3.000 a 15.000 €.
El cálculo antes de ofertar
- Valor libre real del inmueble por testigos de la zona (no el de la tasación del edicto).
- Resta impuestos y gastos fijos de la compra (12-15 %).
- Resta el coste de desocupación del escenario realista — y el del pesimista.
- Resta el coste del tiempo: 18 meses con el capital atrapado tienen un coste, aunque no salga en ninguna factura.
Si tu precio de compra sigue dejando margen en el escenario pesimista, la operación es robusta. Si solo funciona en el optimista, no estás comprando un descuento: estás comprando un problema a precio de solución.
Dónde encontrarlos
Las tres fuentes naturales: subastas del BOE donde el edicto no acredita la posesión (la incertidumbre espanta postores y deja el precio bajo), REO bancario ocupado, y NPL cuyo colateral está ocupado — donde el descuento es doble, porque compras deuda y ocupación. En los tres casos la regla es la misma: la situación posesoria se investiga ANTES de comprometer un euro.
Fuentes normativas y oficiales
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC) — texto consolidado
- Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE
Textos consolidados consultados el 21 de agosto de 2026. Este contenido es divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico; la aplicación de cada norma depende del caso concreto.
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