Índice INPL — ranking de provincias (octubre de 2026)
El Índice INPL resume en una cifra de 0 a 100 el atractivo relativo de cada provincia para invertir en créditos hipotecarios impagados, combinando seis factores medidos con datos propios y oficiales. Es un índice relativo (cada provincia puntúa en cada factor según su posición frente al resto) y se recalcula cada mes. No es una recomendación de inversión: la decisión se toma activo a activo.
Mapa por provincias
Fórmula (pública)
INPL = 100 × (0,20·C + 0,20·(1−D) + 0,15·A + 0,10·L + 0,10·V + 0,10·Δ + 0,10·E + 0,05·(1−S)), donde cada factor se normaliza por percentil entre las provincias con ≥100 activos: la mejor provincia en ese factor vale 1, la peor 0 y las demás según su posición en el ranking (empates, rango medio). Si a una provincia le falta un factor, ese factor vale 0,5 (neutro) y su índice se marca con asterisco como estimado. Versión v4 (septiembre de 2026; primer snapshot mensual con esta versión, octubre de 2026): entran la absorción residencial (A) y la presión de subastas (S), y la normalización min–max de la v3 se sustituye por percentiles, robustos a valores extremos y a cambios de fuente.
- C — porcentaje de créditos cuya garantía cubre la deuda (cobertura ≥ 1×). Fuente: valoración por testigos de InversionNPL.
- D — duración mediana de la ejecución hipotecaria en la provincia (meses). Fuente: CGPJ (detalle). Menos meses, mejor.
- A — absorción residencial: porcentaje mensual de anuncios de venta de vivienda que causan baja, ajustado por el tiempo que cada anuncio ha estado seguido. Fuente: seguimiento propio de anuncios (mínimo 500 anuncios y 50 bajas por provincia). Más absorción, colateral que se vende antes.
- L — liquidez del mercado: log10 del número de testigos de venta/alquiler en la provincia. Fuente: base propia.
- V — volumen: log10 del número de activos NPL en la provincia.
- Δ — descuento mediano del crédito frente al colateral en la provincia (≥30 créditos con precio; si no, sin dato).
- E — caudal de ejecuciones: viviendas con ejecución hipotecaria iniciada por cada 1.000 hipotecas de vivienda firmadas el mismo año. Fuente: INE (detalle por provincia). Más caudal, más NPL y subastas en circulación.
- S — presión de subastas: subastas judiciales activas en el Portal del BOE por cada 10.000 hogares (INE). Entra en negativo: más colateral compitiendo en subasta, menos liquidez al vender.
Ranking
| # | Provincia | INPL | Activos | % cubiertos | Duración (meses) | Absorción (%/mes) | Testigos | €/m² mercado | Descuento | Ejec. / 1.000 hip. | Subastas / 10.000 hog. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Málaga | 80 | 1.731 | 80,0 % | 38 | 24,0 | 87.189 | 4.172 € | 35,0 % | 26,7 | 0,49 |
| 2 | Granada | 74 | 1.020 | 59,9 % | 32 | 33,2 | 40.534 | 2.051 € | 30,3 % | 42,2 | 0,63 |
| 3 | Cádiz | 73 | 1.414 | 65,5 % | 36 | 23,1 | 20.337 | 2.297 € | 29,3 % | 39,7 | 0,57 |
| 4 | Alicante | 72 | 2.885 | 62,4 % | 46 | 26,7 | 194.502 | 3.298 € | 54,5 % | 41,7 | 1,46 |
| 5 | Valencia | 71 | 2.198 | 65,2 % | 39 | 16,6 | 36.414 | 2.004 € | 49,1 % | 40,7 | 0,46 |
| 6 | Madrid | 69 | 3.473 | 65,8 % | 41 | 18,9 | 38.925 | 3.956 € | 32,8 % | 18,3 | 0,20 |
| 7 | Girona | 60 | 943 | 58,4 % | 48 | 21,5 | 27.235 | 2.981 € | 27,4 % | 45,0 | 0,52 |
| 8 | Murcia | 60 | 2.380 | 52,4 % | 48 | 21,8 | 54.215 | 2.758 € | 28,9 % | 43,0 | 0,91 |
| 9 | Zaragoza | 60 | 389 | 62,7 % | 22 | 16,8 | 4.534 | 1.613 € | 58,7 % | 21,9 | 0,42 |
| 10 | A Coruña | 59 | 582 | 75,6 % | 54 | 16,1 | 10.066 | 1.385 € | 45,1 % | 32,8 | 0,19 |
| 11 | Asturias | 59 | 597 | 70,1 % | 34 | 10,8 | 9.094 | 1.707 € | 28,2 % | 30,0 | 0,44 |
| 12 | Sevilla | 59 | 2.497 | 46,9 % | 34 | 20,6 | 16.401 | 1.742 € | 20,7 % | 31,7 | 0,38 |
| 13 | Tarragona | 59 | 1.199 | 46,0 % | 30 | 27,3 | 19.602 | 1.976 € | 21,4 % | 41,6 | 1,15 |
| 14 | Cantabria | 57 | 464 | 70,5 % | 26 | 10,9 | 7.461 | 2.142 € | 38,7 % | 15,5 | 0,68 |
| 15 | Pontevedra | 57 | 474 | 72,8 % | 39 | 16,0 | 10.738 | 1.821 € | 22,3 % | 29,6 | 0,51 |
| 16 | Barcelona | 56 | 4.743 | 43,0 % | 37 | 19,6 | 66.119 | 3.019 € | 18,1 % | 31,1 | 0,40 |
| 17 | Castellón | 56* | 737 | 59,9 % | 44 | 16,6 | 14.820 | 1.558 € | — | 42,4 | 1,16 |
| 18 | Las Palmas | 56 | 885 | 65,0 % | 45 | 11,8 | 7.685 | 3.000 € | 36,4 % | 41,1 | 0,51 |
| 19 | Santa Cruz de Tenerife | 56* | 528 | 77,7 % | 49 | 7,2 | 12.306 | 3.494 € | — | 42,8 | — |
| 20 | Valladolid | 56 | 327 | 66,7 % | 38 | 17,4 | 4.445 | 1.799 € | 50,7 % | 13,1 | 0,59 |
| 21 | Córdoba | 55 | 866 | 47,0 % | 41 | 19,8 | 13.185 | 1.333 € | 26,3 % | 48,5 | 0,55 |
| 22 | Lleida | 51* | 355 | 51,7 % | 21 | 17,7 | 6.344 | 1.501 € | — | 36,7 | 1,11 |
| 23 | Illes Balears | 48* | 464 | 75,8 % | 49 | 8,5 | 16.126 | 4.813 € | — | 14,9 | 0,44 |
| 24 | Jaén | 48 | 803 | 54,6 % | 35 | 13,6 | 7.251 | 780 € | 13,0 % | 49,9 | 0,73 |
| 25 | Lugo | 48* | 171 | 66,9 % | 48 | 19,1 | 3.511 | 1.100 € | — | 13,6 | 0,48 |
| 26 | Salamanca | 47 | 254 | 66,7 % | 51 | 16,4 | 5.200 | 1.158 € | 33,0 % | 18,4 | 0,43 |
| 27 | Toledo | 47 | 1.611 | 52,1 % | 51 | 16,4 | 6.768 | 1.152 € | 23,5 % | 49,7 | 0,33 |
| 28 | Almería | 46 | 1.997 | 52,5 % | 63 | 16,2 | 18.157 | 1.815 € | 29,8 % | 50,0 | 1,07 |
| 29 | Huesca | 45* | 118 | — | 22 | 11,3 | 1.900 | — | — | 23,3 | 0,32 |
| 30 | Badajoz | 44 | 509 | 65,9 % | 53 | 15,6 | 8.419 | 1.056 € | 22,6 % | 26,1 | 0,63 |
| 31 | Albacete | 41* | 252 | 62,1 % | 52 | 18,1 | 5.600 | 1.085 € | — | 23,6 | 0,57 |
| 32 | Guadalajara | 41* | 201 | 59,6 % | 45 | 18,5 | 2.909 | 1.792 € | — | 19,1 | 0,59 |
| 33 | Huelva | 41 | 727 | 59,7 % | 56 | 19,3 | 6.260 | 1.667 € | 24,5 % | 31,3 | 1,11 |
| 34 | Cáceres | 40* | 389 | 64,2 % | 53 | 12,8 | 5.643 | 1.053 € | — | 33,4 | 0,55 |
| 35 | León | 38 | 397 | 64,1 % | 53 | 14,1 | 8.306 | 893 € | 17,9 % | 33,3 | 0,67 |
| 36 | Segovia | 38* | 100 | — | 51 | 19,2 | 1.924 | — | — | 19,5 | 0,86 |
| 37 | Burgos | 33* | 143 | 65,8 % | 56 | 14,3 | 4.662 | 1.156 € | — | 11,0 | 0,32 |
| 38 | Ourense | 30* | 131 | — | 56 | 10,0 | 5.145 | — | — | 25,9 | 0,30 |
| 39 | Zamora | 30* | 153 | 56,2 % | 71 | 15,5 | 1.422 | — | — | 37,3 | 0,00 |
| 40 | Ciudad Real | 28 | 820 | 51,2 % | 55 | 13,2 | 6.262 | 754 € | 28,2 % | 26,4 | 1,20 |
| 41 | La Rioja | 25* | 177 | 59,2 % | 80 | 11,6 | 3.781 | 1.552 € | — | 25,8 | 0,43 |
| 42 | Ávila | 24 | 255 | 45,8 % | 64 | 14,9 | 1.952 | 1.131 € | 39,1 % | 28,2 | 0,86 |
| 43 | Cuenca | 14* | 204 | 52,1 % | 72 | 8,1 | 1.684 | 672 € | — | 17,9 | 0,85 |
* Índice estimado: a la provincia le falta algún factor (se indica al pasar el ratón), que puntúa 0,5. Castellón (Δ) · Santa Cruz de Tenerife (Δ, S) · Lleida (Δ) · Illes Balears (Δ) · Lugo (Δ) · Huesca (C, Δ) · Albacete (Δ) · Guadalajara (Δ) · Cáceres (Δ) · Segovia (C, Δ) · Burgos (Δ) · Ourense (C, Δ) · Zamora (Δ) · La Rioja (Δ) · Cuenca (Δ).
Limitaciones: la duración judicial es una mediana provincial (dentro de una provincia hay partidos con el doble de tiempo); la cobertura depende de la valoración automática; el índice no incorpora el riesgo de ocupación ni el stock de vivienda protegida. Ver metodología.
«Índice INPL de atractivo provincial», Observatorio NPL España de InversionNPL (inversionnpl.com), datos a 6 de octubre de 2026. Licencia CC BY 4.0: reutilizable citando la fuente. Metodología en /metodologia. Datos descargables: JSON · CSV.
Portada del Observatorio · Descuento de los NPL · Cobertura del colateral · Deuda (OB) por tramos · €/m² del colateral vs mercado · Fase judicial de los créditos · Subastas judiciales del BOE · Índice INPL por provincia · Operaciones propias (transparencia) · Informes por provincia · Subastas: desiertas y adjudicación observadas · Duración judicial por partido (CGPJ) · Liquidez y absorción residencial · Asking vs escriturado · Índice de Recuperabilidad (IRN) · Barómetro NPL (resumen mensual) · Metodología